賃貸物件の内装工事や、テナントとして入居した一室のリフォームを行う場合、その要した費用をどのように振り分けたらいいのか、とのご質問をよく賜ります。
この場合、従前の内部造作に掛かった費用、新たな内部造作に要した費用、に分けて考える必要があります。
　※内部造作とは、室内の内装工事を施すことをいいます。

内装工事等の費用の取扱い

建物の一室をテナントとして借り受け、その一室に内装工事を施す（内部造作といいます）場合を前提に考えていきます。

賃借人は使用用途に応じて、床、壁面、空調等をカスタマイズする場合があります。
入居時に内部造作を行い、一定の年数が経ったことにより、今般、リフォームを行う場合、

• 新たに支出したものについては、資本的支出として資産計上または費用処理
• 改修工事前の資産計上されているものについては、除却損として損金処理

となります。

新たに支出したものの取扱い

新たに内装工事を行った場合等については、基本的には資本的支出があったものとして資産計上を行い、減価償却費を通じて耐用年数に亘って費用化していくことになります。

法人税法では、平成19年4月1日以後に資本的支出を行った場合には、その資本的支出の対象となった資産の種類及び耐用年数を同じくする減価償却資産を新たに取得したものとされ、当該金額を取得価額として資産計上を行うことになります（法令55①）。
※金額が僅少の場合には、判定により修繕費や中小企業者の特例を適用することにより損金として処理することも可能であります。
＞＞「修繕費と資本的支出の違い」はこちらをご覧ください。

この場合のポイントは、償却方法と耐用年数になります。

償却方法

他人の建物について行った内部造作については、建物附属設備に該当する場合を除いて、建物として減価償却を行うことになります。
よって、定額法が採用されることになります。

法人税法施行令第13条において、減価償却資産については限定列挙されています。
他人の建物について行った内部造作についても、自己の建物について行った内部造作とその経済的実態は変わりないとの考えから、建物附属設備に該当するものを除いて、建物に含まれると解釈されるからであります。

したがって、建物の償却方法である「定額法」が適用されることとなるのです。

耐用年数

資本的支出は、その資本的支出の対象となった減価償却資産と種類及び耐用年数を同じくする減価償却資産を新たに取得したものとされる、との概念から考えると、耐用年数は、その建物の耐用年数に準拠する、ことになります。

なお、耐用年数通達1-2-3では、内部造作についての耐用年数の考え方として、
『内部造作の構造が、建物の骨格等の構造と異なっていても、そのことを考慮する必要はなく、当該建物の耐用年数を適用する』
と謳われています。
つまり、鉄筋コンクリートの建物について、木造の内部造作を施した場合においても、木造建物の耐用年数を適用することは出来ず、鉄筋コンクリートの耐用年数を適用することとなります。

改修工事前の資産計上されているものの取扱い

取り壊しを行う場合

まだ使用に耐え得る状態であったとしても、その内部造作の未償却残高（帳簿価額）は除却損として損金処理を行います。
また、それと同時に発生する取り壊し費用についても、発生時費用処理、つまり損金処理を行うこととなります。

その根拠としては、法人税法基本通達7-7-1において、
『資産を取り壊して新たにこれに代わる資産を取得した場合には、その取り壊した資産の取り壊し直前の帳簿価額を損金の額に算入する』
との規定が設けられているからであります。

取り壊しを行わない場合

取り壊しを行わず、そのままの状態でおいておく場合も想定されます。
これを「有姿除却」といいます。

この場合についても、使用しないことを前提として、その帳簿価額から処分見込額を控除した金額を除却損とする処理が認められています。

減価償却資産の場合、その使用を廃止し、今後通常の方法により事業の用に供する可能性がないと認められる場合や、将来的に使用する可能性がほとんどないことが明らかな場合については、除却損の計上が認められているからであります（法基通7-7-2）。

その他の留意点

取り壊し費用が損金処理されるといっても、一つ注意点がございます。

土地と共に取得した建物について、その建物を取得後概ね1年以内に取り壊す場合の取り壊し費用については、土地の取得価額に含まれます（法基通7-3-6）。

これは、初めから土地の利用を目的として取得したものであるとの解釈から設けられている規定であります。

但し、取引後に状況が変化する場合もあります。
当初は、土地の上に存する建物を利用しようと計画していたが、その後の社会情勢、経営状況等から、その計画を修正する場合もあります。
この場合、「取得後概ね1年以内」や「当初から土地を利用する目的で購入した」との判断は、事実認定になってくると思われます。